Когда ваш дом построен, и риск недостроя остался позади, ещё рано готовится к переезду в новую квартиру или готовиться к её ремонту. Наберитесь терпения на несколько месяцев, а то и на больший период времени. Новостройка должна пройти процесс, который, который большинству взрослого поколения известен как «Госкомиссия». Расскажем, кто и как сейчас принимает новый дом в эксплуатацию после завершения его строительства. Что происходит на бывшей стройплощадке после того как здание построено?
ГОСКОМИССИИ УЖЕ НЕТ
Термин «Госкомиссия» ещё лет десять назад означал процесс сдачи нового дома в эксплуатацию. Завершённый строительный объект проверяли различные специалисты из архитектурно-строительных, санитарных, пожарных и пр. государственных органов. Суть проверок - соответствие возведённого здания строительным нормативам и исходной проектной документации. Застройщику, чтобы его дом приняли в эксплуатацию, нужно было получить положительное заключение от каждой комиссии. Поэтому процесс этот мог растянуться на годы.
Со вступлением в силу нового Градостроительного кодекса ситуация несколько упростилась. Теперь для приёма новостройки в эксплуатацию требуется всего лишь два документа, причём, именно в таком порядке:
- «Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам» (сокращённо - ЗОС).
- «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
КТО И КАК ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОВЕРКУ
Для приёма новостроек и выдачи разрешительной документации созданы специальные органы. В столице это «Комитет строительного надзора», в Московской области - «Главное управление строительного надзора». Эти органы осуществляют контроль за ходом строительства домов с самого начала. Для этого привлекаются соответствующие специалисты. К моменту окончания строительства скапливается множество актов проверок, где отмечены сделанные замечания и сведения об их устранении. Заключительный документ - «Разрешение на ввод в эксплуатацию», выдаётся на основании этих актов.
НУ А КОГДА МОЖНО ЗАСЕЛЯТЬСЯ?
Итак, сдать дом в эксплуатацию можно с подписанием заключительного документа. Он не только является основанием для постанoвки дома на кадастровый учёт, но и даёт право жильцам к переезду и заселению в новые квартиры. Им осталось только подписать акт приёма передачи жилья и можно заселяться. И это не смотря на то, что к данному моменту такой важный документ как право собственности ещё не оформлен. Он позволяет собственнику недвижимости распоряжаться ею, т.е. продать, подарить или кому-нибудь завещать.
МОЖЕТ ЛИ ПОКУПАТЕЛЬ УЧАСТВОВАТЬ В КОНТРОЛЕ ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА
Нет, не может. Под контролем покупателей лишь приёмка квартир после выдачи ЗОЗ и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. То есть считается, что строительные недоделки, которые обнаружены владельцами недвижимости в своих квартирах, не влияют на конструкцию дома и её надёжность в целом. Вместе с тем, закон не запрещает будущим владельцам недвижимости контролировать ход строительства дома. Правда для этого им требуется объединиться в общественную организацию и активно защищать свои права. На практике подобного не было ни разу. Покупатели недвижимости объединяются у нас только тогда, когда появляется угроза стать обманутыми дольщиками.
Приемка квартиры - это процесс при котором вы убеждаетесь в том, что застройщик качественно выполнил свои обязательства.
Известно, что часто квартиры в новостройках сдаются с различными дефектами. Поэтому надо очень ответственно подойти к процессу приемки квартир.
Согласно федеральному закону №214 от от 30.12.2004 года, застройщик обязан устранить все недостатки выявленные при приемке квартиры, либо выдать компенсацию.
Когда лучше принимать квартиру в новостройке?
Осуществлять приемку и производить осмотр лучше в светлое время суток. При дневном освещении лучше видны недостатки.
Самое лучшее время года для приемки квартиры - это осень или зима. В это время можно проверить работу отопления, увидеть промерзают или нет стены, есть ли продувание вокруг окон.
Если приемка квартиры осуществляется когда отопление выключено, то в акте приемке (или смотровом листе) обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления". Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.
Как происходит приемка квартиры в новостройке?
Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру. Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан. Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.
Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.
Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить
- Договор с компанией-застройщиком . Прочитайте договор. Найдите пункт в договоре в котором говорится, что помимо ключей от квартиры застройщик должен вам передать (паспорта на приборы учета, паспорта и гарантии на окна и.т.д);
- План квартиры по проектной документации ;
- Выкопировка результатов обмеров, произведенных БТИ;
- Акт приема-сдачи работ;
- При приемке квартиры нужно ссылаться на договор долевого участия, федеральный закон №214 от от 30.12.2004 года, ГОСТы и СНиПы;
- Сейчас почти у каждого жилого комплекса есть форум. На форуме обязательно есть ветка по приемке квартиры именно в вашем доме. Изучите какие вопросы возникли к застройщику у ваших соседей;
Что взять с собой на приемку квартиры
- Чек-лист по приемке квартиры. Так же в чек лист добавьте вопросы, связанные именно с вашим жилым комплексом;
- Несколько листов бумаги, ручку, карандаш;
- Фонарик (для проверки темных углов, санузлов и помещений без окон);
- Зажигалку (для проверки вентиляции);
- Компактный электроприбор (можно зарядку для телефона). Для проверки работы розеток, если они установлены;
- Рулетку или лазерную рулетку (дальномер);
- Уровень;
- Отвес;
- Лампочку;
- Фотоаппарат (фотографируйте или снимайте на видео) увиденные недостатки;
Что принимать?
Важно понимать, что при приемки квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию и места общего пользования в вашем доме. На фасаде должны отсутствовать трещины. В подъездах должна лежать плитка и лифты должны работать.
Придомовая территория
Приемка квартиры начинается с приемки придомовой территории дома, в котором квартира находится. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть.
Что проверяем?
- Площадь придомовой территории (она должна соответствовать проекту);
- Соответствие плану благоустройства (наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и т.д.);
- Дорожные покрытия;
- Тротуары;
- Освещение;
- Отсутствие засветки окон. Такая проблема возникает у первого, второго, третьего и четвертого этажей. Со стороны уличных фонарей не должно быть засветки квартир. Если есть такая проблема, то ее должны устранить. Путем разворота или переноса уличного фонаря;
- Общий порядок (на момент сдачи дома весь строительный мусор с территории должен быть убран);
Если придомовая территория еще не готова, отразить это в акте.
Фасад
Сам фасад здания входит в акт приемки. Обратить внимание как он сделан.
Что проверяем?
- Фасад должен соответствовать характеристикам, указанным в проекте (чем он облицован);
- Должны быть места для размещения блоков систем кондиционирования (если это предусмотрено проектом);
- Утепление и вентиляция;
- Общая геометрия (фасад должен быть ровным, если иное не предусмотрено проектом);
- На фасаде должны отсутствовать трещины, сколы части облицовки, отверстия и дыры в облицовочном покрытии;
Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка
При приемке подъезда и мест общего пользования вы так же сверяетесь с проектной документацией полученной от застройщика.
Что проверяем?
- Наличие и работу системы охраны (домофон, видеокамеры) если это предусмотрено проектом;
- Наличие и работу систем пожаротушения. Так как проверить работу всех систем мы не можем в акте приемке обязательно нужно будет написать, нет технической возможности проверки систем (охраны, пожаротушения и.т.д);
- Состояние пола, стен и потолка. На полу не должно быть поврежденных плиток, на стенах трещин. Если по проекту стены должны быть облицованы мрамором, керамогранитом или деревянными панелями, то так должно и быть, если этого не сделано, то пишем нарушение в акт приемки;
- Целостность остекления;
- Наличие и состояние лифтов, количество, назначение (пассажирский и грузопассажирский). Лифты должны работать;
- Двери, ведущие на лестницы и в подвал (внешний вид, открывание и закрывание);
- Состояние лестничных пролетов. Не поленитесь и осмотрите лестничные пролеты выше 3 этажа. Обратите внимание на состояние лестничных перил, наличия мусоропровода. Осмотрите стены лестничных пролетов на наличие плесени. Наличие плесени может говорить о том, что нарушена герметичность;
- Наличие и состояние почтовых ящиков. Почтовые ящики должны стоять при приемке;
- Осмотрите подземную парковку или подвал. Там не должно стоять воды. Наличие воды на подземной парковке, говорит о том что нарушена гидризоляция стен, что приводит к постепенному разрушению дома. Застройщик должен устранить эту проблему;
Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке
Сверка площади
- Осматриваем квартиру и сверяем планировку квартиры с проектом, который был предоставлен застройщиком при покупке. Если планировка квартиры отличается от проекта (появился лишний короб, выступ, стены стоят или размечены не по проекту), то указываем это в акте;
- Сравниваем реальную площадь квартиры (данные БТИ) с проектной площадью квартиры (по договору) . Часто бывает что реальная площадь квартиры оказывается больше или меньше, чем было указанно в проекте. Если площадь больше, то застройщик может потребовать вас доплатить за дополнительные квадратные метры, если меньше то вы имеете основание потребовать от застройщика вернуть разницу за недостающие метры;
Стены
- На стенах не должно быть следов плесени и подтеков;
- Стены должны быть визуально ровными и вертикальными. Допускается отклонение по вертикали. Для каждого типа стен они разные. Максимальное отклонение по вертикали для кирпичных стен и стен построенных из строительных блоков -15 мм. Максимальное отклонение по вертикали для монолитных стен-5мм;
- Стены не должны быть ослаблены отверстиями, бороздами. В стенах не должно быть щелей;
- Монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны;
- На стенах не должно быть торчащих труб, арматуры;
- Перегородки должны быть надежно закреплены к потолку, к стенам, к полу;
Потолок
- Замерьте высоту потолка. Высота потока должна соответствовать указанной в договоре (проекте);
- На потолке не должно быть следов плесени, влаги;
- Потолок должен быть ровным;
- На потолке не должно быть трещин, незамоноличенных стыков, швов и отверстий;
- На потолке не должно быть торчащих штырей, арматуры;
- Не должно быть щелей, отверстий к верхним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);
Пол
- На полу не должно быть посторонних предметов (мусора, материалов);
- Не должно быть следов плесени, влаги;
- Не должно быть щелей, отверстий к нижним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);
- Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверить уровнем);
- Стяжка должна быть однородной без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов. Не допускаются растрескивания, отслоения;
- Не должно быть торчащих штырей, арматуры;
- Уровень пола в разных помещениях квартиры должен быть одинаковым, допускается не больше 10-20 мм перепада по высоте;
Входная дверь
- Дверь, которую устанавливает застройщик, в большинстве случаев нужно менять. Она понадобится только на время ремонта;
- Высота дверного проема должна быть не менее 210-212см, лучше выше;
- Дверь должна быть надежно закреплена в проеме;
- Дверь должна без усилий закрываться и открываться;
- Проверьте работу петель, ручек, замков и работу ключей;
- Вертикальное и горизонтальное отклонение не более 1,5мм на 1м длины;
- Если решите оставить дверь проверьте ее на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.) двери, коробки и фурнитуры;
Окна
- Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации заявленным в проекте;
- С окон нужно снять защитную пленку, чтобы проверить окна на скрытые повреждения (царапины, сколы, вмятины, трещины и пр.);
- Снаружи окна не должно быть защитной пленки;
- Рама окна не должна быть испачкана монтажной пеной;
- Рама окна должна быть надежно закреплена в проеме, не должно быть провисаний и шатаний;
- Проверяем наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, болтовые соединения). Ручки, петли и прочая фурнитура должны быть надежно закреплены. Проверяем фурнитуру на наличие дефектов;
- Створки должны плотно прилегать к раме по всей поверхности;
- Проверяем целостность стекол (трещины, царапины);
- Уплотнитель по контуру должен плотно примыкать, нигде не должно быть задуваний;
- В проекте нужно посмотреть как открывается окно и открывание должно соответствовать проектному. Состав стеклопакета так же прописывается в проекте (двухкамерный, однокамерный и т.д.);
- Откройте и закройте окно. Окно должно открываться легко без усилий. При открывании и закрывании створки окна, она не должна ничего цеплять. Плохое открывание окна может указывать не только на то, что неправильно отрегулирована створка, но и на то что оно установлено с перекосом. И устранить эту проблему можно только с переустановкой окна;
- Проверяем надежность закрепления подоконников и сливов у окон;
Электрика
- В квартире должен быть установлен электрощит. Проверяем его на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин и пр.);
- Необходимо проверить наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле;
- В электрощите должны быть: прибор учета (электощетчик), вводной автомат (автоматический выключатель), группа автоматов на электроснабжение квартиры, УЗО на влажные помещения;
- Если в квартире разведены розетки и выключатели, то обязательно проверьте их исправность;
- Подключите в розетку компактный электроприбор (см. список "Что взять с собой на приемку квартиры") и проверьте ее работу;
- Снимите показания с электросчетчика и запишите всю информацию в акт;
Слаботочные сети
- Читаем договор и проверяем наличие тех сетей которые указаны в договоре;
- Поверяем целостность кабеля слаботочных сетей. Не должно быть перегибов, повреждения изоляции и т. п.;
Пожарная сигнализация
Водоснабжение и канализация
- Все стояки должны идти вертикально и должны быть надежно закреплены;
- Проверяем отсутствие подтеков и воды возле труб и на трубах;
- Проверяем отсутствие повреждений на счетчиках водоучета (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.). В квартире все счётчики должны быть опломбированы. Серия и номер счетчиков должны совпадать с выданным вам паспортом. Серию и номер счетчика запишите в акт;
- Снимите показания счетчиков;
- Проверяем работу всех запорных кранов;
- На трубах не должно быть трещин, наплывов, сколов;
- Тщательно осматриваем стояк канализации на отсутствие трещин, пробоев, повреждений от сварки;
- Отвод канализации на квартиру должен стоять на высоте не более 5см от уровня поверхности пола. Если он стоит выше, то сливы в квартире будет организовать сложно;
- Наличие заглушек на открытых канализационных выводах;
- Целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях;
- Места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;
- Выводы полотенцесушителя должны располагаться горизонтально и в одной плоскости
Отопление
- В первую очередь нужно осмотреть радиаторы отопления и вентили на них на отсутствие повреждений (царапины, сколы, вмятины, следы краски и.т.д). Если на радиаторе есть защитная пленка снимаем ее и осматриваем радиатор;
- Проверьте правильность установки радиатора отопления. По действующим СНиПам радиаторы следует устанавливать не менее 6 см до пола и 5 см от верха прибора до низа оконного проема;
- Мощность радиатора отопления должна соответствовать метражу помещения;
- На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского;
- Запорные краны должны поворачиваться. Регуляторы температуры должны крутится. Если есть возможность, проверьте работу запорных кранов и регуляторов температуры;
- Проверяем отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;
- Все металлические трубы должны быть очищены и окрашены. На трубах не должно быть ржавчины;
- Радиаторы отопления должны быть прочно закреплены (минимум на двух кронштейнах). Так же визуально проверьте как установлен радиатор по отношению к подоконной линии, он должен быть установлен в уровень;
- Проверьте работоспособность радиаторов отопления и равномерность прогрева, если это возможно. Если время года не позволяет осуществить проверку, то в акте приемки обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления";
Вентиляция
- Проверяем, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в санузлах;
- В вентиляционных отверстиях не должно быть неровностей, мусора или каких то сужений;
- Работу тяги вентиляции проверяем листком бумаги. Листок бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией. Для проверки можно использовать и зажигалку. Пламя зажигалки должно отклонится к вентиляционному отверстию;
Дефекты есть. Что теперь?
Важно!
Не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Никогда не подписывайте пустой акт приемки квартиры. Подписанный акт означает то, что вы не имеете претензий к застройщику и принимаете на себя ответственность за квартиру.
После того как вы обнаружили и зафиксировали в смотровом листе все недочеты найденные на квартире, у вас есть два варианта дальнейших действий:
1) Отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и указать в нем причину отказа ( Закон ФЗ-214)
Указать мотивированную причину отказа подписания акта приема передачи квартиры необходимо обязательно. Иначе застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи и по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру. Так же нужно зафиксировать все найденные недостатки в смотровом листе или составить самим претензию. На всех документах застройщик должен указать дату и поставить свою подпись (на акте приема-передачи, на смотровом листе или претензии). Так же у вас должны остаться копии этих документов с указанием даты и подписью застройщика, т.к. как застройщик имеет право по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру так и не устранив недостатки найденные в квартире.
Не обязательно найденные дефекты должны быть исправлены застройщиком. Можно попросить денежную компенсацию на устранение этих дефектов или соразмерное снижение стоимости квартиры. Иногда денежная компенсация выгоднее, чем устранение застройщиком обнаруженных дефектов.
При первом осмотре квартиры вы не подписываете акт приема передачи квартиры и оговариваете в течении какого срока эти недостатки будут исправлены (сроки исправления недостатков нужно обязательно прописать и застройщик должен поставить свою подпись). Все недочеты застройщик должен устранить в течении 30 дней. По истечении этого времени или раньше застройщик приглашает вас вновь принять квартиру. Если недостатки были устранены, то смело подписывайте акт. Если остались мелкие недостатки, то вы можете подписать акт, но обязательно приложите к акту список недостатков, которые застройщик должен еще устранить (копии этих документов обязательно должны быть у вас с подписью застройщика). Так же снова установите срок в течении которого застройщик будет устранять эти недостатки.
Обнаружив недостатки у вас есть возможность снизить стоимость долевого участия (то есть снизить стоимость квартиры) и отсудить у застройщика еще и денежную компенсацию. Важно понимать, что это можно сделать только в судебном порядке. Суд может длится полгода и даже год. К сожалению пока длится суд начинать ремонт в квартире нельзя.
Без подписанного акта приема-передачи квартиры вы не сможете начать оформление права на собственность, а это довольно долгий процесс.
2) Подписать акт приема-передачи квартиры указав в нем и в смотровом листе или в претензии все выявленные недостатки
Так же нужно указать в течении какого времени застройщик исправит эти недостатки или выплатит вам денежную компенсацию на устранение этих дефектов. Подписанный акт со списком недостатков не снимает с застройщика обязательств по устранению этих недостатков.
Все документы так же должны быть подписаны застройщиком с обязательным указанием даты. Копии этих документов с подписями и датами от застройщика должны быть у вас.
Согласно п.2 статьи 7 и закона 214 -ФЗ.
Иногда дефекты в квартире становятся заметны лишь через какое то время, после того как вы приняли квартиру. Если квартира покупалась по договору долевого участия, то согласно закону 214 - ФЗ для объекта долевого строительства устанавливаются гарантийные сроки. На вашу квартиру дается гарантийный срок - 5 лет, на инженерное оборудование - 3 года. В течении этого срока вы можете предъявить претензии к застройщику и требовать устранить найденные недостатки за его счет.
Разработка дизайн-проекта "Перепланировка", с необходимыми для возведения межкомнатных перегородок планами (с привязкой мебели и сантехнического оборудования), за 550 руб/м2
Разработка базового дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами и ведомостями, за 900 руб/м2
Разработка полного дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами, ведомостями и 3-D визуализациями помещений, за 2700 руб/м2
ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:
- дольщик уклоняется от принятия квартиры;
- участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.
Такие меры применяются:
- только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
- если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
- сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.
После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.
Действия участников долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию
Внимание
В последние годы большой популярностью пользуется долевое строительство. Стоимость квадратного метра строящегося здания увеличивается в зависимости от этапа возведения объекта. Участие в долевом строительстве позволяет в 2018 году приобрести квартиру на выгодных условиях.
Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек. Общие сведения Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.
Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.
Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию
Случается, что застройщик подписывает с управляющей компанией, которая принимает жилой дом к себе на баланс, договор на условиях, крайне невыгодных для дольщиков. Последним, в случае отсутствия прав собственности, приходится безоговорочно соглашаться на все условия УК, в том числе – оплачивать коммунальные услуги по грабительским тарифам, платить за навязанные услуги, а то и вовсе оплачивать услуги, которые не оказываются. Таким образом, застройщик выдает дольщику, подписавшему акт приема-передачи, ключи от квартиры и предоставляет возможность там проживать на невыгодных условиях.
Нужно признать, что в подобной ситуации далеко не всегда виноват застройщик, например, иногда местная администрация препятствует действиям компании, дабы мотивировать его выполнить обязательства перед городом.
Порядок сдачи новостройки
Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки? Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.
Важно
Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте. Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.
Передача квартиры по договору долевого участия
Приемка квартиры и документов на нее от застройщика В процессе приемки квартиры оформляются два документа: Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию. Нарушение сроков как приемки квартиры, так и ввода здания в эксплуатацию грозит застройщику уплатой неустоек, если долевое участие оформлено по всем правилам соответствующим договором по нормам закона №214-ФЗ. Процедура приемки квартиры:
- Изучите документы, которые выдаст застройщик.
- Осмотрите помещение.
Все недостатки, обнаруженные в процессе осмотра, опишите подробно в смотровом листе. - Акт приемки-передачи подписывайте только в том случае, если недостатков не обнаружено или они уже устранены.
Недвижимость кмв
Инфо
Вторым этапом приемки, на основании полученного заключения ЗОС, а также ряда документов (напрямую не относящихся к процедуре приемки: свидетельство собственности на землю и др.) застройщику выдается главный документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, новый жилой дом считается прошедшим государственную проверку, подтверждается уровень качества проведенных работ, не вызвавший нареканий со стороны приемщиков, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это также означает доступность постановки дома на государственный учет (присвоение почтового адреса), и главное, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры вполне можно передавать владельцам (согласно актам приемки-передачи).
Квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию: подводные камни и узкие места
- Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
- За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.
Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры - важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п. 2 ст.
Сдача новостройки в эксплуатацию
Трещины могут свидетельствовать о том, что закладка фундамента происходила с нарушением технологических норм, и последствия в этом случае со временем могут оказаться весьма серьезными, вплоть до обрушения плит перекрытия (со всеми вытекающими). Что делать? Для того чтобы суд принял сторону дольщика, потребуются весомые аргументы, таковыми могут стать результаты строительной экспертизы (некоторые компании предлагают такие услуги). Оплатить работу экспертов, соответственно, обязан истец, а удовольствие это отнюдь не дешевое. Кроме того, воспользоваться своим правом собственник может только в том случае, если на момент возникновения проблем строительная компания продолжает свое существование. Если же компания обанкротилась или закрылась по иным причинам, предъявлять требования будет просто некому.
Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
- В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт. В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты. Если свидетельство получает ребенок, то документ от его имени должен подписать родитель или же представитель.
Юридическая помощь!
г. Москва и обл.
г. Санкт-Петербург и обл.
Федеральный номер
В последние годы большой популярностью пользуется долевое строительство. Стоимость квадратного метра строящегося здания увеличивается в зависимости от этапа возведения объекта.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Участие в долевом строительстве позволяет в 2020 году приобрести квартиру на выгодных условиях. Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек.
Общие сведения
Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.
Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.
Для многих будущих жильцов все обязательные процедуры перед вводом дома в эксплуатацию представляются крайне смутно. В основном, потребителей беспокоит лишь один вопрос ‒ когда можно будет въехать в жилье и начинать проведение ремонта в новой квартире.
Сдача новостройки в эксплуатацию
После завершения процесса строительства, застройщик должен заняться оформлением определенных документов. Данные бумаги призваны подтвердить безопасность эксплуатации дома и его соответствующее качество. Документация является основанием для передачи отдельных квартир их будущим собственникам.
В 2020 году ввод зданий в эксплуатацию регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В данном нормативном документе сказано о том, что соответствующее разрешение должны предоставлять местные власти.
Фактически, у застройщика имеется необходимость в получении двух документов:
- Заключение о соответствии. Бумага удостоверяет тот факт, что объект соответствует всем требованием проектной документации и технических регламентов.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешительный документ дает право застройщику заселять жильцов в новостройку.
После получения последнего документа считается, что объект прошел госпроверку, и все строительные работы проведены в соответствии с существующими нормативами.
Это дает гарантию жильцам относительно безопасности их проживания в новостройке. После получения разрешения объект ставится на госучет, а значит ему присваивается адрес.
Этапы
Какие бывают этапы сдачи новостройки в эксплуатацию:
- Завершение строительно-монтажных работ и прокладка всех необходимых коммуникаций к моменту сдачи новостройки. Также к этому времени застройщик должен выполнить благоустройство прилегающей территории и заключить договора на эксплуатацию и обслуживание сетей ‒ канализации, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, отопления и других.
- Выезд на место расположения объекта техников из БТИ. Проведение компетентными специалистами замеров площадей зданий и квартир. Полученные данные потребуются для оформления технических паспортов.
- Проведение приемочной комиссией заседания. При положительных результатах после его завершения ‒ выдача разрешения застройщику. В документе содержатся сведения о соответствии новостройки заявленному генплану и Градостроительному кодексу.
- Оформление техпаспорта проектно-инвентаризационным бюро.
- Прием постройки органами, которые предоставляли технические условия для строительства.
Документы
- Будущий собственник изучает документацию, предоставленную застройщиком.
- Производится осмотр помещения. Если в ходе его проведения обнаружатся какие-либо недостатки, они должны быть занесены в смотровой лист.
- Если будущий собственник не обнаружил недостатков, или застройщик уже устранил их, то подписывается акт приемки-передачи. Когда гражданин оставляет на нем подпись, считается, что все обязанности застройщика исполнены. Соответственно, если потом выявятся недочеты, исправлять их будет уже собственник своими силами.
В том случае, если недочеты были выявлены и зафиксированы в смотровом листе еще на этапе осмотра помещения, возможны следующие дальнейшие варианты:
- самостоятельное устранение огрехов застройщиком;
- устранение недочетов собственником и получение им компенсации на ремонт от застройщика;
- уменьшение стоимости квартиры на сумму, которая потребуется для проведения ремонта.
На практике не во всех случаях удается принять квартиру сразу же. После подписания акта приема-передачи один из экземпляров документа остается на руках у собственника, а второй забирает себе застройщик.
Оформление права собственности
После подписания акта приема-передачи владелец получает ключи от квартиры. После этого он может эксплуатировать жилую площадь по собственному усмотрению. На этом этапе необходимо заняться оформлением свидетельства о праве собственности.
Свидетельство о праве собственности является основной бумагой, которая дает владельцу право на продажу, дарение или передачу квартиры по наследству.
В соответствии с законом, запрещается вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта до тех пор, пока не будет получено свидетельство.
Это связано с тем, что для получения правоустанавливающего документа сперва должен быть оформлен кадастровый паспорт. В свою очередь, для его получения могут потребоваться повторные замеры площадей помещений.
Обмерщикам могут помешать разнообразные элементы оформления ‒ декоративные арки, листы гипсокартона и прочее. В таком случае они на законном основании могут потребовать их удаления. Если владелец откажется выполнять требования обмерщиков, получение свидетельства о праве собственности может быть поставлено под угрозу. Демонтаж же, в свою очередь, приведет к тому, что владелец жилья понесет существенные расходы.
Как выглядит порядок права собственности:
- Будущий владелец жилья подготавливает пакет документов и обращается в Регистрационную палату.
- Уполномоченный специалист вносит в электронную форму данные и формирует заявление, которое позже подписывает будущий собственник.
- Гражданину выдается квитанция на оплату госпошлины в размере 1000 рублей. Ее можно оплатить в банке.
- У будущего собственника забирают документацию и выдают взамен расписку, свидетельствующую об их получении. Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
- В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт.
В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты.
