Под полной восстановительной стоимостью понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого объекта на дату оценки либо объекта, аналогичного по полезности оцениваемому.
В качестве полной восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства объекта либо стоимость замещения объекта.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с использованием современных материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Методы определения полной восстановительной стоимости:
1. Метод количественного обследования – предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Расчеты этой стоимости выполняются путем составления специальных документов – смет, а денежные затраты, выражающие стоимость, называются сметной стоимостью .
В общем случае полная сметная стоимость строительства любого объекта (С общ ) складывается из следующих элементов: прямые затраты (ПЗ ), накладные расходы (НР ) и сметную прибыль (СП ).
С общ = ПЗ + НР + СП
Прямые затраты непосредственно связаны с выполнением строительных работ или монтажом оборудования. Они изменяются прямо пропорционально объему выполняемых работ и включают в себя:
а) стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций, используемых для строительства объектов (С мат ). Она учитывает все затраты, связанные с приобретением материалов и их доставкой на приобъектные склады строительства;
б) расходы на оплату труда рабочих, занятых на производстве строительных и монтажных работ (С рот );
в) стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, участвующих в производстве строительных и монтажных работ (С эмм ). В этой стоимости учитываются расходы на оплату труда машинистов, на перебазировку машин в период строительства и подготовку их к эксплуатации, а также амортизационные отчисления.
ПЗ = С мат + С рот + С эмм
Накладные расходы предусматриваются в сметах на строительство для покрытия расходов, связанных с обеспечением общих условий выполнения строительных и монтажных работ (СиМР) и деятельности подрядных организаций.
В составе накладных расходов учитываются следующие статьи затрат:
1. Административно-хозяйственные расходы, которые связаны, в основном, с управлением производством при строительстве объектов. Они включают расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала, рабочих хозяйственного обслуживания; отчисления по уплате единого социального налога; почтово-телеграфные, типографские, канцелярские и представительские расходы; расходы на эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, занимаемых административно-хозяйственным персоналом и т.д.
2. К расходам на обслуживание работников строительства относятся: затраты на подготовку и переподготовку кадров; отчисления на единый социальный налог от фонда оплаты труда рабочих, учтенного в прямых затратах; расходы по обслуживанию санитарно-гигиенических и бытовых условий; расходы на охрану труда и технику безопасности.
3. Расходы на организацию работ на строительных площадках охватывают: износ и расходы, связанные с содержанием, ремонтом и разборкой временных (нетитульных) сооружений, приспособлений и устройств; износ и расходы по ремонту малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря; расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и т.д.
4. В составе прочих накладных расходов учитываются: амортизация по нематериальным активам; платежи по кредитам банков и расходы на рекламу.
5. В отдельную группу выделяются накладные расходы, которые не учитываются в нормах накладных расходов, но если они возникают, то учитываются в составе накладных расходов. К ним относятся: платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации и отдельных категорий работников; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком; расходы, возмещаемые заказчиками строек за счет прочих капитальных затрат, связанных с деятельностью подрядчика.
Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции – это денежные средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и социальной сферы, а также на материальное стимулирование работников.
Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.
2. Метод разбивки по компонентам - предполагает, что отдельные строительные компоненты здания (фундамент, стены, перекрытия и др.) оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, а затем суммируются.
3. Метод сравнительной единицы – основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.). Полная восстановительная стоимость объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат обычно применятся различные справочные и нормативные материалы, например сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Для расчета используется следующая формула:
С=Ц´V ´К 1 ´К 2 ´К 3 ´К 4 ´К 5 ´К 6 ´К 7 ´К 8 ´К 9 ,
С – полная восстановительная стоимость, руб.;
Ц – удельная восстановительная стоимость 1 м 3 здания, сборник УПВС, руб./м 3 ;
V - строительный объем квартиры, м 3 ;
К 1 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г;
К 2 - территориальный коэффициент;
К 3 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.;
К 4 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к текущей дате;
К 5 - коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве;
К 6 - коэффициент, учитывающий местоположение;
К 7 - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;
К 8 - коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры и стоимость новых строительных материалов;
К 9 - мультипликатор, учитывающий стоимость земельного участка.
Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.
Похожая информация.
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V - площадь объекта;
K - региональный коэффициент;
kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки
Читайте также:
|
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В основе ОН по затратному подходу лежит понятие восстановительной стоимости или стоимости замещения.
- стоимость зем. уч-ка,
Восстановительная стоимость,
-суммарно накопленный износ
Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства (затраты на создание точной копии оцениваемого объекта).
Стоимость замещения – затраты на создание объекта функционального аналога.
Метод сравнительной единицы
C- стоимость строительства (из сборника УПВС)
V- объем здания или площади.
К- коэф. конструктивного отличия (индексация цен и прочее)
ЗП предполагает определение восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. Т.е. определяется сумма издержек на строительство точной копии объекта недвижимости или ее функционального аналога. И холя затраты на создание объекта на прямую не связаны величиной прогнозируемых доходов этот метод имеет определенную область применения. В частности в соответствии с принципом замещения стоимость, определяемая по ЗП, является его верхним пределом (помнить об уникальности места положения).
Ситуации применения ЗП:
Оценка эффективности инвестиций. ТЭО нового строительства. Затраты на строительство и эксплуатацию объекта сопоставляются с прогнозируемой доходностью и прибыльностью.
Обновление и перепрофилирование недвижимости основываются на расчете затрат на совершенствование.
Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает расчет сметной стоимости строительства при различных вариантах землепользования.
Оценка зданий специального назначения и объектов недвижимости на «пассивных» сегментах рынка. Т.е. для тех объектов у которых нет аналогов применяется затратный подход.
Оценка недвижимости в целях страхования осуществляется чаще всего по ЗП.
ЗП применяется в настоящее время для целей налогооблажения имущества физических и юридических лиц.
Реализация ЗП к оценке недвижимости предполагает следующую последовательность расчетов:
определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект;
расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости;
оценка всех видов износа объекта недвижимости;
расчет текущей стоимости объекта недвижимости по формуле С т = С з + С в – ΣИ i .
Методы оценки восстановительной стоимости.
Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). По справочникам и укрупненным нормативам уд. Показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции определяется стоимость строительства единицы измерения того или иного объекта (м 2 , м 3 и т.д.). Тек. Стоимость строительства объекта недвижимости определяется по формуле: С в1 = С ед * К ед, где С ед - стоимость единицы; К ед – количество единицы. Это самый простой способ оценки восстановительной стоимости, но и самый приблизительный.
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Создание объекта, его строительство подразделяется на последовательность отдельных видов строительных работ. Для каждого вида работ определяются единицы измерения и объемы этих работ. Расчет стоимости строительства проводится в начале по отдельному виду в соответствии с таблицей.
| Виды работ | Ед. изм. | Ст-ть стр-ва одной ед-цы | Объем работ | Ст-ть объема работ |
Затем проводится калькулирование всех видов работ и делаются поправки на накладные расходы и прочие выплаты.
Сметный метод заключается в составлении специалистами – сметчиками пообъектных и сводных смет строительства, оцениваемого объекта как если бы он строился вновь и сегодня. Это наиболее точный метод определения восстановительной стоимости, но и самый трудоемкий.
Индексный метод заключается в пересчете балансовой стоимости оцениваемого объекта в текущую на основе применения индексов инфляции, которые определяются в соответствии с «положением о порядке переоценки ОС предприятий и организаций», утвержденным Правительством РФ №1233 от 25.11.93.
Износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными факторами.
В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. На величину износа текущая стоимость меньше восстановительной. В оценочной деятельности различают физический, функциональный и внешний (экономический) износ.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта от царапин до полного разрушения. Данный вид износа возникает в двух случаях:1-под воздействием эксплуатации, 2-под воздействием окружающей среды. Существует 4 способа оценки физического износа:
Экспертный. Физический износ всего здания определяется как ср.взв. величина по всем элементам здания. Процент износа каждого элемента определяется на основе «правил оценки физического износа жилых зданий». Общий физический износ рассчитывается в соответствии с таблицей
И ф = (ΣУ в i * %сум) / 100%
Стоимостной способ определения физического износа основывается на расчете затрат на воспроизводство изношенных элементов здания. При этом элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, стены и т.д.) и быстроизнашевыемые (кровля окраска и т.д). Для быстроизнашевыемых элементов износ считается устранимым, т.е. затраты на его преодоление меньше добавленной при этом стоимости объекта недвижимости. В противном случае износ считается неустранимым (нецелесообразным с экономической точки зрения). Как правило неустранимый износ характерен для долговременных элементов здания. Износ по этому методу определяется на основе таблицы
И = Σ5граф /100
Нормативный метод определения физического износа построек основывается на использовании действующих «единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление ОФ РФ», утвержденных постановлением Совмина СССР от 29.12.90 №1072. Амортизация и износ разные экономические процессы. Если амортизация представляет из себя перенос стоимости ОФ на изготовленную продукцию в процессе эксплуатации, то износ – это физическое разрушение ОФ, их устаревание. Поскольку эти процессы идут совместно можно предположить в некоторых случаях, что величина амортизации = величине износа. Это верно, если износ ОФ протекает равномерно, как и амортизация. Данный метод прост, но приблизителен.
Срок физической жизни (СФЖ) объекта недвижимости – период времени от момента ввода в эксплуатацию до полного физического изношения, т.е. пока в здании можно жить и работать.
Метод по сроку экономической жизни.
Срок экономической жизни объекта недвижимости – отрезок времени в течение которого объект недвижимости м.б. использован с получением прибыли от него в этот период времени инвестиции в объект недвижимости приносят вклад. Если этого не происходит в следствии общего устаревания объекта недвижимости срок экономической жизни его заканчивается
Хронологический возраст (ХВ) объекта недвижимости – период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента его оценки.
Эффект. возраст объекта недвижимости (ЭВ) основан на оценке его внешнего вида, техн. состояния, экономических факторов влияющих на его стоимость (доход, приносимый объектом недвижимости).
ЭВ соотв-т его физ. Состоянию и учитывает возможности его продажи. Если он подвергается усиленной эксплуатации и серьезному разрушительному воздействию внешней среды его ЭФ больше ХВ.
ХВ = ЭВ / ст-ть экспл.; ЭВ = ХВ * ст-ть экспл; И = (ВС * ЭФ) / СЭЖ; И= (ВС-ХР) / СФЖ.
Функциональный износ (устаревание объекта недвижимости) означает, что он или его определенные элементы не соответствуют современным стандартам архитектурно-планировочных и проектно-строительных условий. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах планировки, пространственных объемов, инженерной обеспеченности и прочее. Этот вид износа обусловлен влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ м.б. устранимым и нет. Для приблизительного расчета ФИ можно определить поправочный коэф-т к восстановительной стоимости здания, уст-й либо экспертным путем на основе его оценки специалистом, либо расчетным, сравнивая стоимость новых современных проектных решений с восстановительной стоимостью устаревших.
Внешний экономический износ – это снижение стоимости зданий вследствие негативных черт или негативных изменений внешней среды. К негативным чертам относятся опасная экол. Обстановка, общий упадок р-на, действия Правительства или администрации р-на и т.д. В большинстве случаев такой износ не устраним, его величину определяют по методу спаренных продаж, когда сопост. цена аналогичных объектов, один из которых находится в благоприятной внешней среде, а др. имеет признаки внешнего износа. Разница в их цене и будет величиной внешнего износа. Текущая ст-ть оцениваемых объектов по ЗП определяется как разница восстановительной ст-ти и суммы всех видов износа.
Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):
· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта
Св = (С 69 + SП i69 ) ´ Ос ´ Км ´ К 84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)
где Св - полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;
С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;
П i69 - i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;
Ос - строительный объем, м³;
Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;
K 84 - комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,
Kn - региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.
Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);
· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);
· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.
2.2. Оценка износа.
Оценка износа. Износ - это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.
Рисунок 2 - Жизненный цикл зданий
*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования, модернизации или изменения условий;
**Может быть больше, чем фактический возраст здания.
Срок экономической жизни (ЭЖ) – отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.
Срок физической жизни (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.
Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:
· недостатками, требующими добавления элементов;
· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).
Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.
Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:
o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;
o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;
o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.
И = (ЭВ: ФЖ)·100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100 , %
И = [ЭВ: (ЭВ + ОСЭЖ)] · 100 , %
o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа
o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:
РС = РСзу + (ВСу – И), где
РСзу - рыночная стоимость земельного участка;
ВСу - восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);
И – общий накопленный износ улучшений.
Не получается решить тест онлайн?
Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.
Закажите консультацию за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.
1. Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки” тождественны
нет
да
2. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных по …
физическим характеристикам
форме сделки
условиям продажи
правам на земельный участок
местоположению
3. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится …
укрупненный расчет сметы
средний показатель расчета сметы
детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости
4. Метод количественного анализа заключается в сопоставлении смет на …
все виды работ
материалы
затраты труда
5. Функциональный износ – это ситуация когда объект …
изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость
находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению
не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость
6. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при …
выборе профиля объекта недвижимости
реструктуризации объекта
оценке зданий специального назначения
приобретении объекта в спекулятивных целях
выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
7. Рыночной считается цена, когда …
уравновешиваются предложение со спросом
спрос превышает предложение
предложение превышает спрос
8. Величина накопленного совокупного износа – это …
определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом
стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости
возможность реконструкции рассматриваемого объекта
9. При оценке земельного участка методом развития используются данные …
анализа наилучшего варианта использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах
соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений
капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей
10. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке …
долгов компании
уникальных объектов
объекта сдаваемого в аренду
незавершенного строительства
страхуемого объекта
объектов интеллектуальной собственности
реконструируемого объекта
пакета акций
11. Данные, которые необходимо иметь для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей
экономические факторы характеризующие участок
социальные характеристики участка
отведенное место в заповедной зоне
физические характеристики участка
12. Объектом оценки земельного участка является:
право использования на правах аренды
право использования на правах субаренды
право собственности на земельный участок
13. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется …
только реконструируемых узлов, элементов, объектов
всего объекта подлежащего восстановлению
поэлементно
